跟新房销售市场一样，海口的租赁市场，也卷翻了。 前不久，东坡老码头最低租金拍到5.2元/平/月，而另一个地标商业，今年一直在产权交易网上，持续霸坑！ 这不，海口东站国际商业广场又挂出来了。 九间铺，价格齐刷刷打八折。这已经是它四年里的第七次招租。 东站国际实景 从2020年项目整体完工算起，这个紧贴海口高铁东站的地标商业，已经荒了整整六年。 而这一轮，却给自己定了一个很短的招商周期： 13天！ 01 租金大幅跳水20%！ 10月21日，海南产权交易所挂出两条招租公告，标的全部来自东站国际商业广场：2#、3#楼1层的6个商铺，以及3层301、302号和4层401号。项目编号 QY202609HN2191-1、QY202609HN2190-1。 图源：海南产权交易所 末尾那个"-1"是这份公告里的隐藏信息——按产交所规则，它意味着上一轮已流标终止，这是重新挂出的第二轮。 上一轮9月18日挂的，20天，无人接盘。 挨个扒了下招租的具体数字，9个标的清一色比上一轮少了20%，也就是打了8折！ 换成单价：1层从63–74元降到 50.4–59.2元，3层39→31.2元，4层31→24.8元。 除了价格，其他条款一个字没改： 租期5年、每两年递增3%、装修期2–4个月按10%收租、押金3个月、不得转租、毛坯交付——保证金也没降。 改的还有两处，都在"赶时间"上：一是挂牌期从20天压到13天（11月3日17:00报名截止，11月4日9:00起限时竞价）；二是上一轮10月8日才期满，13天后就重新挂出——同平台其他城投系资产流标后通常要等4到5周。 02 四年14次挂牌，而且越来越急 作为海口腊肉级地标商业，东站国际2023年4月第一次整体招租：商业64,564.8㎡加写字楼6,353.07㎡，44元/㎡·月，租期18年，流标；5月原价再挂一次，还是44元，又流标； 东站国际实景 12月第三次，降到39.6元、租期20年——这次真有人接了：海南长霖房地产开发有限公司以每月255.68万元的底价摘牌。但此后无装修、无商户进场，并未实际落地。 2024年6月挂过一批写字楼27间办公，结果未公开披露。 2026年节奏骤然加快：3月改卖，1.56亿元（约12,250元/㎡），挂一个月无人举牌；4月挂18间办公；7月转回招租，46.71元/㎡·月是商业部分的历史最高单价，8月二轮37.37元，9月三轮29.9元；9月18日一天挂出3批，把1层、3、4层拆成九间铺单独卖；10月，九间铺打八折再来一轮。 四年、14次挂牌（13次招租+1次整栋转让），只有一次底价成交，且未落地。 节奏变化比价格更说明问题：2023年三轮之间还隔着几个月，那时沉得住气；2026年从3月到10月，七个月挂了10次，差不多三周一批。 一次比一次急。 价格，也在逐步跳水。 2023年4月那次租期18年、每两年递增6%，末年租金是首年的1.6倍，曲线摊平后有效均价 56.18元，比挂牌的44元高出27.7%；12月那次递增放宽到每三年3%，又给了21个月免租期，递增推高的部分被免租期吃掉，有效均价 39.68元。 半年时间，表面降10%，有效均价实际降了29.4%！ 03 房东还在全面上架资产包 手握这么大的商业体，东站国际的房东是谁，能一直空着6年？ 扒了一下，这些铺子的房东， 是海口市城市建设投资有限公司（海口城投）。 出面挂牌招租的是其全资子公司 海口德悦实业开发有限公司，城投系资产几乎都由德悦统一运营。 除了东站国际这个“巨量”商业体外，小易翻了一遍产交所的在挂项目， 发现今年以来，城投的多处资产密集上架，而且不少已经不是第一轮： 琼山区三门坡、谭文墟、红旗镇、白石溪铺面；海秀路新世纪大厦203、502；五源河三期F/G/H区及负一层、永桂花园B区1/2/3层；城投·海一方33间、建国二横路8宗；大同一横路老干部活动中心11宗、忠介路5宗、海口金融中心A-1#楼12间办公… 五源河商业招租信息部分截图 没有统计到的，可能更多！ 最低的部分资产包，已经相比首轮挂牌价，已经打掉5折！ 以前个人的房子租不出去，房东自然着急，各种找中介和渠道，但现在手握大把资产，又是国企背景的城投，看起来也开始着急了！ 另外，小易也发现了城投资产的定价规律： 每流标一轮，挂牌价乘以0.8，而且逐轮叠加。 五源河三期H区负1层-101号（607㎡）7,286→5,829→4,663元/月；东站国际1层101号（300㎡）18,900→15,120元。系数序列是 100% → 80% → 64% → 51.2% → 41%。 所以这九间铺如果11月3日再没人摘牌，挂出"-2"后缀的同时，价格再降一档的可能性不低。 04 放到海口市场里看：它还敢要20多 据中国房价行情数据，2026年7月海口商铺挂牌均